Le società esercenti attività di costruzione e ristrutturazione edilizia immobiliare spesso vengono escluse dai bonus dell’Agenzia delle Entrate, specialmente per quanto riguarda gli immobili merce. Ma non è sempre così.
L’accesso dipende:
- dal tipo di agevolazione: bonus ristrutturazione, bonus mobili, ecobonus, sismabonus, superbonus e bonus facciate;
- dalla destinazione d’uso dell’unità su cui verranno effettuati gli interventi: residenziale, commerciale, artigianale ecc.;
- dal tipo di bene su cui si interviene: merce, strumentale o facente parte del patrimonio;
Esaminiamo tutte le agevolazioni del momento
Bonus ristrutturazione e bonus mobili
Le società, tra cui quelle immobiliari, non possono accedere al bonus casa o bonus ristrutturazione e di conseguenza nemmeno al bonus mobili, il cui accesso è subordinato ad una ristrutturazione.
Difatti, le società non vengono incluse tra i potenziali detrattori delle spese sostenute per le ristrutturazioni generiche, a meno che non si tratti di soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), e per interventi su immobili non rientranti tra i beni strumentali o merce (si veda guida in pdf sul bonus casa).
Quindi, l’agevolazione può essere richiesta solo per gli immobili facenti parte del patrimonio della società.
Ne segue che, solo in quest’unico caso, sarà possibile accedere anche al bonus mobili ed elettrodomestici.
Infine, ricordo come gli immobili oggetto di intervento debbano essere destinati a residenza. Non è possibile accedere all’incentivo ristrutturando uffici, negozi, capannoni ecc.
Ecobonus e Sismabonus ordinario 85, 80, 75 e 70
Per quanto riguarda sia l’Ecobonus ordinario che il Sismabonus ordinario negli anni, a seguito di numerose controversie, sono variati i soggetti rientranti nell’agevolazione. In ultima battuta, una sentenza della Cassazione ha incluso le società immobiliari tra i beneficiari di questi bonus.
In particolare, possono accedere all’incentivo anche le società esercenti attività di costruzione e ristrutturazione edilizia che abbiano eseguito interventi di riqualificazione energetica o di miglioramento sismico su immobili merce, strumentali e patrimoniali.
Un documento fondamentale che sottolinea ciò è la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 34 del 2020.
All’interno del documento, l’Ente ha richiamato le sentenze della Cassazione tramite le quali la Corte afferma il seguente principio di diritto:
Il beneficio fiscale, …, di cui all’art. 1, comma 344 e seguenti, della legge n. 296/2006 per le spese documentate relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società), i quali abbiano sostenuto le spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi” (cfr. Sez. V, nn. 19815 e 19816 depositate il 23 luglio 2019; nn. 29162 e 29164 depositate il 12 novembre 2019) ovvero “su edifici riassegnati ai soci” (cfr. Sez. V, n. 29163 depositata il 12 novembre 2019).
Secondo la Cassazione, la norma volta all’ottenimento del risparmio energetico degli immobili riguarda qualsiasi edificio o parte di esso, non ponendo alcuna limitazione sulle categorie catastali interessate dall’intervento, né tantomeno sui soggetti promotori dell’intervento: persone fisiche non titolari di reddito d’impresa o titolari di reddito d’impresa, incluse ovviamente le società.
Anche l’Avvocatura Generale dello Stato ritiene che “la detrazione fiscale per interventi di riqualificazione energetica spetti ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come ‘strumentali’, ‘beni merce’ o ‘patrimoniali'”.
Sempre all’interno della risoluzione 34 del 2020, l’Agenzia delle Entrate estende il concetto agli interventi antisismici, incentivati in base all’articolo 16, comma 1-bis e ss., del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito con modifiche, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 (cd. “sisma bonus”).
Concludendo, secondo l’Agenzia, l’agevolazione sismabonus ed ecobonus ordinario spetta ai titolari di reddito d’impresa che svolgono attività di costruzione e ristrutturazione edilizia ed effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”.
Acquisto case ristrutturate
Un importante interpello dell’Agenzia delle Entrate (n.437 del 24 giugno 2021) sottolinea come un’impresa di costruzione, prima della vendita e su un immobile merce, possa sfruttare l’ecobonus per interventi di riqualificazione energetica detraendosi le spese sostenute dall’Ires. Successivamente, l’acquirente delle singole abitazioni poste all’interno dell’edificio ristrutturato può sfruttare la detrazione IRPEF per l’acquisto di case ristrutturate (art.16-bis, co.3, del TUIR-DPR 917/1986).
Si ricorda che all’acquirente di case ristrutturate spetta una detrazione pari al 50% di un importo forfettario corrispondente al 25% del prezzo d’acquisto, fino ad un massimo di 96.000 euro.
Bonus facciate
Le società di qualsiasi natura possono accedere al bonus facciate, su qualsiasi tipo di immobile come chiarito nell’interpello 517 del 2 novembre 2020.
All’interno della risposta, l’Agenzia ribadisce come tale agevolazione possa essere applicabile non solo agli immobili strumentali o merce ma anche gli immobili del patrimonio, a prescindere quindi dalla classificazione e dall’uso dell’unità oggetto di rifacimento delle facciate. Ovviamente, le facciate degli immobili oggetto di intervento dovranno, tra le altre cose, essere visibili dalla pubblica via. Il bonus facciate non è più fruibile dal 1 gennaio 2023.
Superbonus
Ahimè, le società in generale sono escluse dall’accesso al superbonus su qualsiasi immobile, incluse le società / imprese immobiliari. A meno che non si tratti di interventi su parti comuni di edifici a prevalenza residenziale.
Parti comuni
Tutto ciò che abbiamo riportato finora riguarda gli interventi realizzati sulle unità di proprietà esclusiva delle società.
Un’importante precisazione riguarda gli interventi sulle parti comuni di condomini a prevalenza residenziale. Condomini all’interno dei quali le società possiedono una o più unità residenziali e non.
In questi casi e per le sole opere realizzate sulle parti comuni, è concesso alle tipologie di società oggetto del presente articolo l’accesso anche al bonus ristrutturazione e al Superbonus.
Qualora l’edificio non fosse a prevalenza residenziale, le società ne rimarrebbero escluse.
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